前回に引き続き、地積のチェックです。
まず登記事項要約書、または登記事項証明書のチェックです。
ここでのチェックポイントは
「過去に分筆した記録がありますか？」
です。
まず、分筆したことが無い土地であったら、
「現況の地積」と「登記地積」が違う可能性があります。
もしかしたら、あなたの土地は明治時代初期に測量した際の
面積をそのまま継承している可能性が高いからです。
不動産の売買で「公簿取引」とか「公簿面積」って
目にしたことはありませんか？
「公簿～」と表示されている場合には、
明治時代初期の測量成果に基づく面積なので
面積が実際の現況地積と違う可能性が高いのです。
そのため、面積の違いでトラブルにならないように
注意して下さいね。
ところで話を戻すと、
明治時代初期に測量した面積と言いましたが、
皆さんは小学校や中学校の社会科で「地租改正」なんて
習いませんでしたか？
※補足説明
地租改正とは、１８７３年に明治政府が実施した租税制度改革です。
江戸時代までの藩ごとの年貢という物納制度から、
全国統一の土地の地価に見合った金銭を納付する課税制度へ
移行した制度改革です。
その事業の一環として、全国の土地について台帳と地図を
整備したのです。
それが現在の登記簿や地図の基礎となっています。
この時に台帳と地図を作成したのですが、
地図は現況に即した精度の高い図面が整備できなかったと
云われています。
一説には当時の測量精度が未熟だったり、
測量の専門家ではない一般の素人が地図と作成したからとも
云われています。
それとは別に、既に高度な測量技術は持っていたが、
税金を課せられたくないために、測量の技術者を買収して
税金を過少申告する目的で、自分の土地の面積が小さくなるように
測量させたとも云われています。
縄延び、縄縮みなんて聞いたことありませんか？
詳しい説明は割愛しますが、この言葉もその時に生じたものだと
云われています。
どちらの説が正しいかわかりませんが、
個人的には、後者の方の可能性が高いと思っています。
何故なら、実際に地図を色々見た経験に基づくと
・農地は、実際の面積よりも小さく
・農地以外は、実際の面積よりも大きい
という傾向があるからです。
地図や登記簿に記載する面積を過少登録することができれば
税金を多く支払わなくても済みますよね。
ましてや税金の基礎は、米などの農作物の生産性ですからね。
田を小さい面積で登録できれば、税金も少なくできるわけです。
ちょっと長くなりましたけど、基礎知識として
覚えておくとよいと思います。
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