今日はどうやって公平性を保つために、土地の値段を決定しているか
ということをお話ししたいと思います。
前回お話したように、個別の取引価格を基に全体的な値段の
バランスを考えていくと、とても公平性を確保できません。
そのため、公的な土地の評価では、
マクロ的視点（市町村単位）→ミクロ的視点（個々の土地）
で値付けしていくのです。
まず「マクロ的視点」とは、市町村単位などで大きな地域で
値付けをしていきます。
市町村で一番値段が高い所はドコ？
それ以外に取引価格の分布で高い場所は？
商業地の平均価格は？住宅地は？
分析をすると、同じ土地の利用状況の地域は、
殆ど同じ価格になる傾向があります。
同じ利用状況の地域で、同じ価格水準の地域ごとに
「ゾーン化」していくのです。
例えば、
お店が一杯建っている国道沿いの土地と
とその裏に建っている住宅地があったとしましょう。
その場合の、国道沿いと裏の住宅地の
土地の値段って全然違いますよね。
土地の利用状況も全く異なります。
そんな地域では、国道沿いと裏の住宅地は別の「ゾーン」
に区分していく訳です。
路線価を使用する場合でも、しない場合でも
まず土地を評価する際には、
地価の同じような地域ごとにゾーン化しています。
そのゾーンのことを固定資産評価基準では
「状況類似地域」といいます。
文字通り、状況が類似している地域ですね。
だから価格もほぼ同じ地域ということなのです。
あなたの住んでいる市町村も
そんなゾーンで全て分類されている訳です。
駅前の土地も、山の中の土地も必ず
どこかのゾーンに入っているのです。
皆さまの参考になれば非常に嬉しいです。
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